Gayrimenkul Hukuku
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?
Yolsuz tescil nedir? Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, hile ve aile konutu nedeniyle tapu iptali; süreler, iyiniyetli üçüncü kişi ve ihtiyati tedbir.
Makaleyi dinleyinYaklaşık 4 dk · Türkçe sesli okuma
Tapu kaydı, taşınmaz üzerindeki hakların kime ait olduğunu gösteren temel belgedir ve herkes tapu sicilindeki kayda güvenebilir. Ancak bir tescil geçersiz bir işleme dayanıyorsa ya da hukuki sebebi yoksa, kaydın düzeltilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir. Bunun yolu tapu iptal ve tescil davasıdır.
- Hukuki sebebe dayanmayan tescil yolsuz tescildir (TMK m. 1025).
- Sık görülen sebepler: muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, hile.
- Tapuya iyiniyetle güvenen üçüncü kişi korunur; bu yüzden tedbir şerhi hayati önemdedir.
- Süre, dava sebebine göre değişir; bazı davalar süreye tabi değildir.
Yolsuz tescil nedir?
Hukuki bir sebebe dayanmayan ya da geçersiz bir hukuki işleme dayanan tescil yolsuzdur. Bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi, tescilin yolsuzluğuna dayanarak tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025). Ancak yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023).
Sık görülen dava sebepleri
- Muris muvazaası: Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bağışladığı taşınmazı satış gibi göstermesi. Dava süreye tabi değildir.
- Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekil edenin aleyhine, değerinin çok altında ya da kendi yakınına devir yapması ve karşı tarafın bunu bilmesi ya da bilebilecek durumda olması.
- Ehliyetsizlik: Devri yapan kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olması; tıbbi kayıtlar ve Adli Tıp raporuyla ispatlanır.
- Yanılma, aldatma ve korkutma: İradesi sakatlanan taraf, yanılmayı ya da aldatmayı öğrendiği, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde işlemle bağlı olmadığını bildirmelidir (TBK m. 39).
- Aile konutu: Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın diğer eşin açık rızası olmadan devri hâlinde rızası alınmayan eş tapu iptali isteyebilir (TMK m. 194).
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Bakım borcu yerine getirilmezse sözleşmeden dönülerek devredilen taşınmazın iadesi istenebilir.
Dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasının istenmesi gerekir. Tedbir yoksa taşınmaz dava sırasında iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilebilir ve tapu iptali talebi tazminata dönüşmek zorunda kalabilir.
Görevli mahkeme, harç ve deliller
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir. Harç ve yargılama giderleri taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Mahkeme tapu kayıtlarını, akit tablolarını, varsa vekâletnameyi, tanık beyanlarını, banka kayıtlarını ve gerekiyorsa sağlık raporlarını inceler; taşınmazın değeri keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Hangi süreler var?
| İşlem | Süre | Ne zaman başlar? |
|---|---|---|
| Muris muvazaası | Süre yok | Zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir |
| Ehliyetsizlik (ayırt etme gücü yok) | Süre yok | İşlem baştan geçersizdir |
| Yanılma, aldatma, korkutma | 1 yıl | Öğrenme ya da korkutmanın etkisinin kalkması |
| Kadastro tespitine dayalı itiraz | 10 yıl | Kadastro tutanağının kesinleşmesi |
| Tapu sicilinden doğan zarar (Hazine) | 1 yıl / 10 yıl | Zararın öğrenilmesi / zararı doğuran fiil |
Sık sorulan sorular
Vekâlet verdiğim yakınım evimi kendi üzerine almış; ne yapabilirim?
Vekilin vekâlet ilişkisine aykırı olarak taşınmazı kendisine ya da yakınına devretmesi hâlinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Devrin bedeli, taşınmazın gerçek değeri ve tarafların ilişkisi önemli delillerdir; vekâletname de hemen azil yoluyla sona erdirilmelidir.
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Davanın süresi; tanık sayısına, bilirkişi ve Adli Tıp incelemelerine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İlk derece yargılaması çoğunlukla bir ile iki yıl arasında sürer; istinaf ve temyiz aşamaları ayrıca zaman alır.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Parlak & İpek Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
Av. Yusuf Parlak ve Av. Ammar İpek tarafından kurulan büro; miras, iş, borçlar, aile, gayrimenkul ve ceza hukukunda dava, takip ve danışmanlık yürütür.
