Gayrimenkul hukuku; taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer hakları, bu hakların tapuya tescilini ve taşınmazlardan doğan uyuşmazlıkları kapsar. Miras yoluyla ortak hâle gelen taşınmazlar, müteahhitle yapılan sözleşmeler, apartman yönetimi ve tapu kayıtlarındaki hatalar en sık görülen konulardır.
Temel düzenlemeler Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku hükümleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Her taşınmaz uyuşmazlığında ilk iş güncel tapu kaydını, üzerindeki şerh, ipotek ve hacizleri (takyidat), imar durumunu ve kadastro bilgilerini incelemektir. Dava süresince taşınmazın el değiştirmesini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir.
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydının gerçek hak durumuna uymadığı, yani bir tescilin hukuki sebebi olmadan ya da geçersiz bir işleme dayanarak yapıldığı durumlarda kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir (TMK m. 1025). Mirastan mal kaçırma amaçlı devirler, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, aldatma ve korkutma sık görülen sebeplerdir.
Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023); bu nedenle dava açılır açılmaz tapuya tedbir konulması önemlidir. Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlardan Hazine sorumludur; bu tazminat davası zararın öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde on yıl içinde açılır (TMK m. 1007). Ayrıntılar: Tapu iptal ve tescil davası.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlardan her biri, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698). Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesi önce malı aynen bölmeyi değerlendirir; bu mümkün değilse ya da değerde önemli kayba yol açacaksa malın açık artırmayla satılmasına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir.
Davadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartıdır. Davada tüm paydaşların yer alması gerekir; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak mirasçıları davaya katılır. Ayrıntılar: Ortaklığın giderilmesi davası.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa sahibinin arsasından pay devretmeyi, yüklenicinin de bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeler, taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Yüklenicinin süresinde teslim etmemesi, eksik ya da ayıplı imalat, iskânın alınmaması ve yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışlar en sık uyuşmazlık konularıdır. Arsa sahibi; gecikme tazminatı ve cezai şart isteyebilir, temerrüt hâlinde uygun süre vererek sözleşmeden dönebilir ve devrettiği payların iadesini talep edebilir. Yükleniciden daire satın alanların hakları ise sözleşmenin ifa durumuna göre değerlendirilir.
Ecrimisil ve elatmanın önlenmesi
Bir taşınmazın malikin izni olmadan kullanılması hâlinde malik, kullanımın durdurulmasını (elatmanın önlenmesi) ve gerekiyorsa üzerine yapılan yapıların kaldırılmasını isteyebilir. Haksız kullanım süresi için ise ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilir; ecrimisil dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıl için istenebilir.
Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak diğer paydaşın taşınmazdan yararlanmasının engellenmiş olması (intifadan men) gerekir; bu da çoğunlukla ihtarname ile ortaya konur. Komşu arsaya taşan yapılarda ise tecavüzlü yapı nedeniyle temliken tescil ya da yıkım gündeme gelebilir (TMK m. 725).
Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Apartman ve sitelerde kat malikleri arasındaki ilişkiler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planıyla düzenlenir. Ortak giderlere katılmama, ortak alanlara izinsiz müdahale, gürültü ve rahatsızlık, yönetici seçimi ve hesap denetimi sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır.
Ortak gider borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öder (KMK m. 20). Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, karar tarihinden ya da toplantıya çağrılmamış malik için öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde açılmalıdır (KMK m. 33). Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kamulaştırma ve bedel tespiti
İdare, kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazı bedelini ödeyerek kamulaştırabilir. Süreç, idarenin malikle satın alma usulüyle uzlaşma görüşmesi yapmasıyla başlar; anlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar ve bedel bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Kamulaştırma işleminin kendisine karşı, işlemin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. İdarenin bir taşınmazı kamulaştırma yapmadan fiilen kullanması (kamulaştırmasız el atma) hâlinde malik, taşınmazın bedelini ya da el atmanın önlenmesini dava edebilir.
Önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar, satılan payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkına sahiptir (TMK m. 732). Bu hak cebri artırmayla yapılan satışlarda kullanılamaz.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m. 733). Dava, alıcıya karşı açılır; davacının satış bedelini ve tapu giderlerini mahkemenin belirlediği süre içinde depo etmesi gerekir. Önalım hakkından noterde yapılan resmî bir sözleşmeyle önceden feragat edilebilir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında süreç
- 1Kayıtların incelenmesi
Tapu kaydı, takyidat, imar durumu, kadastro ve belediye kayıtları ile varsa sözleşmeler incelenir.
- 2Uzlaşma ve arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurulur.
- 3İhtiyati tedbir
Dava süresince taşınmazın devrini önlemek için tapuya tedbir şerhi konulması istenir.
- 4Dava, keşif ve bilirkişi
Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar; değer, sınır, kullanım ve imalat durumu bilirkişiyle belirlenir.
- 5Tescil ve infaz
Kesinleşen karar tapuya tescil edilir; satış kararlarında ihale satış memurluğunca yapılır.
Önemli süreler
| İşlem | Süre | Ne zaman başlar? |
|---|---|---|
| Önalım davası | 3 ay / 2 yıl | Satışın bildirilmesi / satış tarihi |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | 1 ay / 6 ay | Karar ya da öğrenme / her hâlde |
| Ecrimisil | Geriye 5 yıl | Dava tarihinden geriye doğru |
| Kamulaştırma işlemine karşı idari dava | 30 gün | İşlemin tebliği |
| Tapu sicilinden doğan zarar (Hazine) | 1 yıl / 10 yıl | Zararın öğrenilmesi / zararı doğuran fiil |
| Yapı eserlerinde ayıp | 5 yıl / 20 yıl | Teslim / yüklenicinin ağır kusuru |
| Ortaklığın giderilmesi | Süre yok | Paydaş her zaman isteyebilir |
Sık sorulan sorular
Hisseli tapudaki payımı satabilir miyim?
Evet; paylı mülkiyette her paydaş kendi payını satabilir. Ancak pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar üç ay içinde önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle alabilir. Satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi bu sürenin başlaması bakımından önemlidir.
Müteahhit inşaatı süresinde bitirmedi; ne yapabilirim?
Önce noter ihtarnamesiyle uygun bir ek süre verilir. Bu sürede de ifa edilmezse gecikme tazminatı ve sözleşmedeki cezai şart istenebilir ya da sözleşmeden dönülerek devredilen payların iadesi talep edilebilir. Hangi yolun seçileceği inşaatın tamamlanma oranına göre değerlendirilir.
Noterde yapılmamış bir satış sözleşmesiyle arsa aldım; tapu alabilir miyim?
Taşınmaz satışları resmî şekilde yapılmadıkça geçersizdir; bu nedenle kural olarak tapu iptali ve tescil istenemez. Ödenen bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Somut durumda zilyetlik ve diğer özel koşullar ayrıca değerlendirilir.
Komşunun yapısı arsama taştı; ne yapabilirim?
Elatmanın önlenmesi ve taşan kısmın kaldırılması istenebilir. Yapıyı yapan iyiniyetliyse ve koşullar uygunsa mahkeme, uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın yapı sahibine temlikine karar verebilir. Teknik durum keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
İlgili yazılar
Gayrimenkul HukukuDinlenebilir
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Hisseli taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi: zorunlu arabuluculuk, aynen taksim ya da satış, mirasçılar arasındaki davalar, masraflar ve sık sorulan sorular.
3 dk okuma
Gayrimenkul HukukuDinlenebilir
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?
Yolsuz tescil nedir? Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, hile ve aile konutu nedeniyle tapu iptali; süreler, iyiniyetli üçüncü kişi ve ihtiyati tedbir.
3 dk okuma
Miras HukukuDinlenebilir
Mirasın Reddi: Üç Aylık Süre, Başvuru ve Sonuçları
Borçlu bir terekeyle karşılaşan mirasçı, ölümü öğrendiği tarihten itibaren üç ay içinde mirası reddedebilir. Süre, başvuru yeri, hükmen ret ve reddin sonuçları.
3 dk okuma
Görüşme
Tapu kaydınızı birlikte inceleyelim.
Ortaklığın giderilmesi, tapu iptali, müteahhit uyuşmazlıkları ve kat mülkiyeti sorunlarında izlenecek yolu belgelerinize göre belirleyebiliriz.