Gayrimenkul Hukuku
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Hisseli taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi: zorunlu arabuluculuk, aynen taksim ya da satış, mirasçılar arasındaki davalar, masraflar ve sık sorulan sorular.
Makaleyi dinleyinYaklaşık 4 dk · Türkçe sesli okuma
Miras yoluyla ya da birlikte satın alma sonucunda birden fazla kişiye ait olan taşınmazlarda, ortaklardan biri malın satılmasını ya da bölünmesini isterken diğerleri buna yanaşmayabilir. Kanun, hiçbir paydaşın ortaklıkta kalmaya zorlanamayacağını kabul eder ve bu durumda ortaklığın giderilmesi davasını öngörür.
- Her paydaş kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (1 Eylül 2023’ten bu yana).
- Mahkeme önce aynen bölmeyi, mümkün değilse satışı değerlendirir.
- Davada tüm paydaşlar yer almalıdır.
Kimler, ne zaman isteyebilir?
Paylı mülkiyette her paydaş, elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış terekede) her ortak, ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698). Bu hak, hukuki bir işlemle ortaklığın sürdürülmesi kararlaştırılmışsa ya da paylaşma uygun olmayan bir zamanda isteniyorsa sınırlanabilir. Miras kalan taşınmazlarda dava açılabilmesi için mirasçılık belgesinin dosyaya sunulması gerekir.
Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınır ve taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculukta paydaşlar; taşınmazın bir paydaşa devri, paylaşım biçimi ya da satış koşulları üzerinde anlaşabilir. Anlaşma belgesi ilam niteliğindedir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında satış genellikle piyasa değerinin altında gerçekleşir ve masraflar paydaşlara yansır. Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını makul bir bedelle satın alması, çoğu zaman tüm taraflar için daha avantajlıdır.
Mahkeme nasıl karar verir?
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, paydaşlar anlaşamazsa önce malın aynen bölünmesine karar verir; aynen bölme mümkün değilse ya da malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa satışa karar verir (TMK m. 699).
- Aynen taksim: Taşınmaz paylar oranında parçalara ayrılır; değer farkları para ile denkleştirilebilir. İmar mevzuatı, tarım arazilerindeki asgari parsel büyüklüğü ve bağımsız bölüm yapısı çoğu zaman aynen bölmeye engel olur.
- Satış: Taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel, satış masrafları düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır. Artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması tüm paydaşların rızasına bağlıdır.
2026 yılında yapılan değişiklikle, mirasçılar arasındaki ortaklığın giderilmesi satışlarında ilk artırmanın paydaşlar arasında yapılmasına ilişkin özel bir usul öngörülmüştür; uygulamanın ayrıntıları satış ilanında yer alır.
Süreç
- 1Kayıtlar
Tapu kaydı, paydaşların kimlikleri ve gerekiyorsa mirasçılık belgeleri toplanır.
- 2Arabuluculuk
Tüm paydaşlar arabuluculuk görüşmesine davet edilir; anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir.
- 3Dava
Sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; paydaşlardan ölmüş olanların mirasçıları davaya dahil edilir.
- 4Keşif ve bilirkişi
Taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği ve değeri keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
- 5Satış ve dağıtım
Satış kararı kesinleşince satış memurluğu ihaleyi yapar; bedel paylar oranında dağıtılır.
Masraflar
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır; çünkü dava her paydaşın yararına sonuç doğurur. Satış masrafları ise satış bedelinden karşılanır.
Sık sorulan sorular
Kardeşim miras kalan evde tek başına oturuyor; kira isteyebilir miyim?
Paydaşlar arasında ecrimisil (kullanım bedeli) istenebilmesi için kural olarak diğer paydaşın taşınmazdan yararlanmasının engellenmiş olması gerekir. Bu nedenle önce taşınmazdan birlikte yararlanma talebini içeren bir ihtarname gönderilmesi önerilir.
Satıştan sonra evde oturan paydaş çıkmazsa ne olur?
İhale alıcısı, icra dairesi aracılığıyla taşınmazın tahliyesini isteyebilir; ihale ile taşınmazda oturan paydaş hakkında tahliye emri çıkarılır.
Dava sırasında payımı satabilir miyim?
Evet; ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Payın el değiştirmesi davayı sona erdirmez; payı satın alan kişi davaya dahil edilir.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Parlak & İpek Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
Av. Yusuf Parlak ve Av. Ammar İpek tarafından kurulan büro; miras, iş, borçlar, aile, gayrimenkul ve ceza hukukunda dava, takip ve danışmanlık yürütür.
