Borçlar Hukuku
Kira Artışı, Kira Tespit Davası ve Arabuluculuk
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış sınırı, beş yılı dolduran kiralarda kira tespit davası, otuz günlük süre, zorunlu arabuluculuk ve hakkaniyet indirimi.
Makaleyi dinleyinYaklaşık 4 dk · Türkçe sesli okuma
Kira bedelinin ne kadar artırılabileceği, kiraya verenle kiracı arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biridir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışı sınırlar; beş yılı dolduran kiralarda ise kira bedelinin emsal kiralara göre mahkemece yeniden belirlenmesine imkân tanır.
- Yeni kira yılındaki artış, önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
- Beş yılı dolduran kiralarda kira, emsal kiralar ve hakkaniyete göre belirlenebilir.
- Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılırsa ya da bildirim yapılırsa yeni dönem için geçerli olur.
- Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kira artışı nasıl belirlenir?
Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini serbestçe kararlaştırabilir; ancak bu artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Bu kural kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye daha yüksek bir artış oranı yazılmışsa yasal sınıra indirilir.
Sözleşmede artışa ilişkin hüküm yoksa ve taraflar anlaşamazsa kira bedeli, aynı sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından önceki yılın kira bedeli ve kiralananın durumu gözetilerek belirlenir. 2022–2024 arasında konut kiraları için uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Beş yıl sonra ne değişir?
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda bir, yeni kira yılındaki bedel; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Bu, piyasa koşullarının gerisinde kalan kiraların güncellenmesinin yoludur.
Mahkemeler emsal kira bedelini belirledikten sonra, kiracının uzun süredir aynı yerde oturduğunu ve “boş taşınmaz” ile “dolu taşınmaz” arasındaki farkı gözeterek genellikle hakkaniyet indirimi uygular. Bu nedenle tespit edilen kira, emsallerin bir miktar altında kalabilir.
Kira tespit davası
Kira tespit davasını kiraya veren de kiracı da açabilir. Dava her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345). Aksi hâlde belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
- 1Yazılı bildirim
Kiraya veren, yeni dönemden en az otuz gün önce artış talebini noter ihtarnamesiyle bildirir.
- 2Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (1 Eylül 2023’ten bu yana).
- 3Dava ve keşif
Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; mahkeme keşif yapar ve bilirkişiye emsal araştırması yaptırır.
- 4Karar
Belirlenen kira, kesinleşen karar sonraki dönemlerdeki artışlar için de esas alınır.
Döviz cinsinden kiralar
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıldan sonra ise 344. maddenin üçüncü fıkrasındaki emsal ve hakkaniyet ölçüleri uygulanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında döviz cinsinden kira kararlaştırılmasına ilişkin kambiyo mevzuatındaki sınırlamalar ayrıca gözetilmelidir.
Sık sorulan sorular
Arabuluculuk toplantısına katılmazsam ne olur?
Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle toplantıya katılmak ya da avukat aracılığıyla temsil edilmek önemlidir.
Artışı kabul etmezsem ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Kira artışında anlaşılamaması tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, yasal sınırlar içinde artış ya da kira tespiti yoluna gidebilir; tahliye ise ancak kanunda sayılan sebeplerin (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması vb.) varlığı hâlinde istenebilir.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Parlak & İpek Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
Av. Yusuf Parlak ve Av. Ammar İpek tarafından kurulan büro; miras, iş, borçlar, aile, gayrimenkul ve ceza hukukunda dava, takip ve danışmanlık yürütür.
